Le ravalement de façade d'immeuble en copropriété

La définission du ravalement par le Larousse est la suivante : "Nettoyage d'un mur par grattage, lavage, ragréage et/ou application d'un enduit. (La loi française prescrit le ravalement des façades d'immeubles au moins tous les 10 ans.) "
Le ravalement de façade, autrement appelé "Réfection de façade" englobe en fait trois opérations en une : le nettoyage, la réparation et la rénovation des murs extérieurs de l’immeuble. La façade est en quelque sorte l’habillage du bâtiment. Elle peut comprendre les parois mais aussi les portes, les fenêtres, les balcons, les portails ou encore les pignons.

La fréquence des travaux de ravalement de façade de copropriété en région parisienne est de dix ans. C’est même inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation. Sans intervention de la part d’une entreprise de rénovation de façade à Paris, les copropriétaires assistent, sans forcément s’en rendre compte, à l’aggravation des zones de fragilité de leur immeuble. Et, en cas d’urgence, le coût des travaux de ravalement de façade est forcément plus élevé.

Cependant, les travaux peuvent être envisagés dès que certains signes extérieurs apparaissent. En effet, même si l’opération a un coût pour les copropriétaires d’un immeuble, retarder l’échéance ne fait que gonfler le montant de la facture finale.

Immeuble contemporain ou immeuble ancien : tout le monde est concerné

Les fissures et les éclats sont provoqués par des désordres techniques dont l’origine est à chercher du côté du vieillissement des façades. Souvent, alors qu’en surface tout a l’air en bon état, la simple étape du nettoyage révèle des fissures masquées jusqu’à alors par la peinture ou par l’enduit. Les techniciens décèlent également des pierres qui se délitent ou encore des plâtres morts.

Les façades d’immeubles contemporains n’échappent pas non plus à des dégradations. La principale observation concerne les poussées de fers à béton. Que cela dévoile-t-il ? Que les parties maçonnées n’ont plus un niveau d’étanchéité suffisant ! Résultat : les infiltrations d’eau dans la maçonnerie corrodent les fers, qui subissent des fracturations et des dilatations. Le danger est qu’ils ne jouent plus leur rôle consistant à retenir les éléments maçonnés.

Le saviez-vous ? : un immeuble de copropriété à Paris vieillit plus rapidement à cause d’un environnement urbain agressif. 

Infiltration, fissures, mauvais état général, dans certains cas, si les façades s'avèrent trop dégradées, les communes peuvent prendre des mesures d’injonctions à ravaler.
Traduisons : les copropriétaires sont contraints de lancer la procédure relative au ravalement, avec une date d’échéance imposée.  En cas de refus, les copropriétaires risquent une amende de 3750 euros. De toute façon, lorsque le délai est écoulé, la commune prend la décision finale de faire exécuter les travaux. Les copropriétaires n’ont alors plus leur mot à dire sur le choix du prestataire.
Voir "l'obligation de ravalement de façade en copropriété".

Ce sont les copropriétaires. D’où l’importance, en réunion de syndic, d’identifier les travaux concernant les parties communes et ceux touchant aux parties privatives à charge du seul propriétaire Pour engager les travaux de ravalement d’une façade d’immeubles de copropriété, il faut que la décision soit votée par les copropriétaires réunis en assemblée générale.

Lorsque les travaux n’incluent que les parties privatives, l’approbation se déroule à la majorité simple. Lorsque le projet de travaux fait suite à une injonction à rénover provenant de la commune, c’est la majorité absolue qui est requise. Mais quand le ravalement de façade d’immeuble de copropriété à Paris n’est pas exigé, c’est la double majorité qui compte.

Le coût d’un ravalement de façade pour un immeuble en copropriété dépend avant tout des types de matériaux utilisés (pierre, brique, béton, etc.), de la surface en m2 à traiter, du type de pathologies constatées (avec ou sans dégradation du support) et des finitions prévues dans le cahier des charges (Voir traitement des façades).

En moyenne, le coût du ravalement d’un immeuble au M² à Paris et en Île de France se situe généralement entre 20€ HT et 300€ HT par M². Il faudra compter entre 20 000€ HT et 100 000€ HT pour le ravalement d'un immeuble de 4 à 5 étages en fonction de la nature des travaux de façade à réaliser.
Attention, il ne s'agit là que d'une moyenne et il est absolument indispensable de faire faire un devis de ravalement pour avoir une estimation exacte du montant total des travaux de rénovation de vos façades.

A noter que pour les travaux de ravalement de façade, vous bénéficiez automatiquement d’une TVA réduite à 10% pour les immeubles de moins de 2 ans.

Dans une copropriété, le prix d'un ravalement est réparti entre les copropriétaires. Le montant à payer pour chaque copropriétaire est calculé en fonction du tantième de copropriété, c'est à dire la part de copropriété détenue. Ce montant se situe généralement entre 3 000€ HT et 15 000€ HT selon la quote-part de chacun.

Les copropriétaires de l’immeuble à ravaler ont tout intérêt à se renseigner sur les aides financières existantes. Celles-ci sont nombreuses. On peut mentionner les aides délivrées par les différentes strates administratives, depuis la commune jusqu’à la région, en passant par les collectivités territoriales ou l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah).

D’autres aides financières peuvent alléger le prix d’un ravalement de façade d’immeuble de copropriété, à l’image du crédit d’impôt, de la TVA à taux réduit, du dispositif "Ma Prime Rénov", de l’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ), le rachat de certificat d’économies d’énergie, etc. En réalité, nombre de ces aides sont liées à la loi sur la transition énergétique de l’habitat, notamment pour les travaux d'isolation thermique.

Pour faire baisser les coûts d’un ravalement de façade d’un immeuble de copropriété, mieux vaut anticiper à l’avance. Ainsi, un objectif précis ressortira et d’éventuelles solutions de financement complémentaires pourront être sollicitées.

Bien définir son objectif

Avant de remplir un devis de ravalement de façade, les copropriétaires doivent décider de la nature des travaux à entreprendre. C’est la première question : vise-t-on un projet purement esthétique ou veut-on améliorer l’isolation thermique par l’extérieur de l’immeuble ? Si ces deux objectifs ne sont pas antagonistes, on se doute que le coût des travaux de ravalement de façade d’immeuble à Paris est grandement déterminé par la réponse.

L’idéal est d’interroger chaque copropriétaire sur les désordres récurrents qu’il constate. La démarche consiste à recenser les signes de dégradation comme les traces d’humidité, les fissures dans les maçonneries, la dégradation des sols de balcons, la coloration des pierres naturelles, les dommages sur les cheminées, etc. En faisant cette large revue, une sorte d’état des lieux, les réponses imprègnent tout naturellement la décision finale et la détermination de l’objectif principal.

La loi ALUR sur le ravalement de façade associe obligatoirement les travaux de ravalement avec la réalisation de travaux d’isolation. Le texte de loi ravalement de façade de 2017 précise que l’opération doit impliquer au minimum 50% de la façade (hors ouvertures) et que l’isolation doit répondre aux normes RT 2012 en termes d’exigences thermiques. Voir https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33682

Comme souvent, l’origine des aides financières découle des grandes orientations politiques publiques. C’est typiquement le cas avec les mesures d’accompagnement de transition énergétique qui ciblent l’habitat. Outre les premiers interlocuteurs concernés comme l’Anah et les collectivités territoriales, certains acteurs moins attendus sont de la partie.

C’est le cas de l’assurance vieillesse (CNAV) ou encore de certaines entreprises privées qui contribuent au financement de ces projets de rénovation énergétique des bâtiments. Dans ce cas de figure, la rénovation de façade d’immeuble implique la tenue d’un audit énergétique.

Le diagnostic technique général (DTG) mesure ainsi les déperditions énergétiques des bâtiments. L’objectif est de supprimer les ponts thermiques qui laissent entrer la chaleur l’été et le froid l’hiver. Ces diagnostics sont obligatoires pour décrocher une subvention. Et n’importe quelle société ne peut pas les mener. Il faut en effet solliciter une entreprise qualifiée, présentant les mentions RGE Qualibat.

La sélection d’une société de rénovation d’immeuble en Ile-de-France ne doit pas se cantonner au seul coût, mais inclure toutes les prestations. Il faut aussi miser sur une société expérimentée qui présente toutes les qualifications nécessaires comme les certifications Qualibat et Qualibat RGE.

N’hésitez pas à vérifier les informations de l’entreprise de rénovation de façade MV-Valorisation : son année de création, la taille de ses effectifs, les moyens matériels détenus (machine-outil, échafaudage, base de vies, etc.), les qualifications, la zone géographique d’intervention, le taux de sinistralité, la part des travaux sous-traités, la qualité des matériaux, etc. Autant d’éléments croisés qui permettent de se faire une idée précise sur l’entreprise qui aura la charge de la rénovation de votre immeuble.

Et si vous optez pour les services d’un maitre d’œuvre (architecte, ingénieur), celui-ci rédige un cahier des charges. L’architecte consigne ses conclusions sous la forme d’un bordereau de remise de prix à remettre aux différentes entreprises de ravalement de façade.