Le ravalement de façade en copropriété

Dans la mesure où ils concernent tous les copropriétaires, les traitements de conservation et d’entretien d’un immeuble font souvent l’objet de nombreuses discussions. Réglementation, délais d’exécution des travaux, vote en assemblée générale, diagnostic préalable au ravalement…nous abordons l’ensemble des sujets qui concernent l’ensemble des parties concernés.

 

Une obligation de ravalement décennale dans de nombreuses communes

Cela peut s’apparenter à une surprise pour les primo-accédants ou pour certains propriétaires qui n’ont jamais conservé leur appartement plus de quelques années : le ravalement de façade n’est pas une opération facultative, il demeure bien fondamental dans un certain nombre de communes en France, et ce une fois tous les 10 ans.

Aux plus circonspects, nous suggérons d’aller vérifier par eux-mêmes que cette obligation décennale existe bel et bien, étant en effet inscrite aux articles L132-1 à 5 du Code de la construction et de l'habitation. C’est par exemple le cas pour toutes les personnes copropriétaires d’un bien immobilier dans la capitale. Quant aux autres, elles ont tout intérêt à solliciter le service de l’urbanisme de leur municipalité pour savoir si elles sont également soumises à cette obligation. En principe, le maire adresse une injonction au syndicat de copropriété lorsque le ravalement de façade doit être réalisé. Dès lors, les propriétaires disposent de 6 mois pour les organiser. S’ils ne réagissent pas,

leur édile est supposé les rappeler à leur devoir - par le biais d’un document administratif adressé au syndicat de copropriété - les contraignant à organiser l’opération dans un délai d’au maximum 1 an.

Le tribunal judiciaire peut être saisi par le maire lorsque les copropriétaires font fi de l’obligation, permettant de faire exécuter ces travaux à leur place. In fine, ils doivent s’acquitter des frais engagés pour le ravalement ainsi que d’une amende d’un montant de 3 750 euros. Autant dire qu’il est recommandé de se plier à la règlementation en vigueur.

La déclaration de travaux est-elle obligatoire ?

Le plus souvent, il n’est pas obligatoire de déposer une déclaration de travaux pour organiser un ravalement de façade.

Toutefois, cette étape s’avère nécessaire dans 3 cas de figure :

• Lorsque l’immeuble se trouve dans le périmètre d’un bâtiment historique ;
• Quand il est localisé dans un site inscrit ou classé ;
• Si la municipalité a pris un arrêté préfectoral obligeant à déclarer tout ravalement de façade

Le cas des fenêtres et des balcons

Si l’on classe parmi les parties communes d’un immeuble une façade, les fenêtres, les garde-corps et d’autres éléments sont quant à eux susceptibles de figurer parmi les parties privatives, c’est à dire réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Aussi, pour appréhender la façon dont les frais vont être partagés entre les bailleurs ou propriétaires occupants, il convient de se référer au règlement de copropriété. Si les travaux d’entretien sont considérés comme des parties privatives, les frais peuvent être directement facturés à chaque copropriétaire, mais aussi répartis entre tous les copropriétaires en fonction des millièmes généraux. Quand le règlement stipule que tous les éléments des balcons et loggias sont communs, le coût est logiquement partagé selon les tantièmes de copropriété.

Qui se charge de régler le ravalement de façade dans une copropriété ?

Le montant global d’une telle opération est principalement fonction de la nature des travaux à réaliser. A titre d’exemple, le coût d’un ravalement de façade tourne autour des 40 000 euros pour un immeuble de 4 étages, pour une surface de murs de l’ordre de 500 m2 et selon la nature des travaux. Ces frais sont nécessairement pris en charge par les copropriétaires. Ils sont partagés entre eux selon leurs tantièmes (aussi appelé millièmes), la part du bien immobilier possédée par chacun d’entre eux, permettant notamment d’estimer le montant des charges liées aux parties communes. Et ceux qui ne détiennent qu’une place de parking se trouvant en sous-sol n’en sont même pas dispensés !

Conséquence directe de telles dépenses : les charges de l’immeuble ont tendance à être multipliées par deux, parfois même par trois et ce durant plusieurs années. Pour autant, les bailleurs et propriétaires occupants en ressortent gagnant sur la durée, ces travaux valorisant leur patrimoine et favorisant des prix de vente immobilière plus élevés. Toutefois, le locataire est susceptible de prendre en charge le coût de l’intervention, en échange d’une baisse de son loyer. De même, si cela reste rare, les frais du ravalement peuvent lui incomber si cela est stipulé dans le bail de location.

Existe-t-il des aides au financement ?

Pour certains propriétaires, il est difficilement envisageable de s’acquitter comptant de plusieurs milliers d’euros. Quant aux autres qui en ont tout de même les moyens de supporter de telles dépenses, l’idée de devoir puiser dans leurs économies pour des travaux dont les résultats ne se mesurent pas dans leur intérieur ne les enchante souvent pas vraiment. Fort heureusement, des aides au financement existe. La première solution consiste à demander un crédit auprès de sa banque ou d’un autre établissement financier. En général, la durée d’un tel crédit est comprise entre 5 et 7 ans. Couplé à une isolation thermique par l’extérieur, les travaux de ravalement sont notamment éligibles à l’éco-PTZ. Son avantage conséquent : c’est l’Etat qui prend en charge les intérêts et non le propriétaire qui souscrit à cette solution d’emprunt. Si vous êtes en quête d’autres moyens d’alléger la facture, sachez des subventions sont accordées par certaines collectivités telles que les municipalités et les régions. Pour obtenir davantage de renseignement, il est largement conseillé de solliciter son syndic, un sujet qu’il a l’habitude de traiter, ainsi que de contacter l’ADIL (le centre d’information sur l’habitat).

NB : rien ne vous contraint à vous acquitter de la totalité des frais, avant même que les travaux ne débutent.