Les travaux en copropriété

Tout ce que vous devez savoir sur les travaux en copropriété concernant les parties communes comme les façades ou les cages d'escalier, et les parties privatives d’un immeuble. 

Travaux en copropriété : le cas des parties privatives

Quelle que soit la nature de vos travaux en copropriété, ceux-ci ne doivent en aucun cas nuire aux autres copropriétaires, porter atteinte à l’esthétique de l’immeuble et aller à l’encontre du règlement de copropriété. Sans oublier de respecter la destination de l’immeuble (son implantation, son aspect intérieur et extérieur, ses services collectifs, l’usage des locaux…).

Pour faire simple, en tant que copropriétaire, si vous souhaitez entamer des travaux dans un appartement en copropriété qui n’affecte ni la structure de l’immeuble et qui ne gêne pas les autres copropriétaires, vous pouvez le faire sans besoin d’autorisation de travaux privatifs de copropriété. C’est le cas, par exemple, de l’installation d’un meuble dans votre intérieur, d’un changement de pièce (transformer un bureau en chambre d’enfant) ou bien de l’application d’une peinture de votre choix sur un mur.

En revanche, si les travaux de copropriétés affectant les parties privatives sont plus importants, il sera nécessaire de vous renseigner auprès du syndicat de copropriétaires. Cela vaut autant pour des travaux de balcons en copropriété (qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble) que l’installation d’un box sur des places de parking ou encore une transformation d’un logement (division d’un lot en plusieurs lots, par exemple).

La raison : pour des travaux sans autorisation en copropriété, la sanction peut être importante et le syndic peut demander un retour à un état antérieur à vos frais.

Attention donc aux travaux réalisés sans autorisation de la copropriété allant à l’encontre du règlement de la copropriété et de la destination de l’immeuble.

Cela étant dit, si vous obtenez l’autorisation de vos travaux en copropriété, le syndicat ne peut vous obliger à choisir une entreprise spécifique. De même, il ne peut exiger l’intervention d’un architecte pour contrôler les travaux en copropriétés réalisés (sauf si ces travaux dans la copropriété ont été soumis à accord préalable).

À noter : en cas de refus de vos travaux de copropriété lors de l’assemblée, vous serez obligé de vous conformer au vote.

Copropriété et travaux dans les parties communes

Contrairement aux travaux en copropriété dans les parties privatives qui peuvent être causes de litiges, les travaux dans les parties communes sont plus simples à mettre en œuvre. En effet, en copropriété, les travaux des parties communes concernent l’ensemble des copropriétaires. Ce qui signifie qu’ils doivent être soumis au vote lors d’une assemblée générale.

Cela peut concerner des travaux d’urgence de copropriété, des travaux de toiture de copropriété (sans syndic ou avec), un ravalement de façade ou encore l’installation de services spécifiques (installation d’un ascenseur ou de caméras dans les parties communes, par exemple).

En règle générale, le syndicat de copropriétaires possède un fond de travaux de copropriété afin de couvrir les dépenses associées (alimenté par un appel de fonds pour travaux en copropriété ponctuel ou régulier).

En cas de travaux urgents en copropriété, une assemblée générale exceptionnelle peut être mise en place pour prendre une décision. Car, vous l’avez compris, il est obligatoire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée pour entamer ce type de démarche.

Comme nous l’avons précisé précédemment, cela comprend aussi les travaux sur les balcons et terrasses qui, bien qu’ils ne concernent qu’une petite partie des copropriétés, sont considérés comme des parties communes. D’ailleurs, sachez qu’ils ne peuvent être utilisés comme partie privative et que, dans certaines situations, ils sont soumis à des réglementations très strictes (c’est le cas, par exemple, si votre immeuble se situe à proximité d’un monument historique).

Rôle du syndic de copropriété en cas de travaux

Chaque copropriété doit élire un syndic (loi du 10 juillet 1965). Son rôle sera alors de gérer l’entretien des parties communes et la partie administrative de l’immeuble. Cela comprend la mise en place d’appel de fonds de copropriété pour travaux, la recherche du prestataire pour réaliser les travaux nécessaires ainsi que l’assurance qu’ils soient bien réalisés. De plus, le syndic peut aussi émettre des réserves à la fin du chantier, en cas de malfaçon ou de non-conformité des travaux. Le cas échéant, il doit mettre en œuvre les garanties légales (assurance dommage ouvrage des travaux en copropriété, entre autres).

Seules certaines situations peuvent amener une copropriété à ne pas posséder de syndic :

-          Problème au moment de la nomination en assemblée générale (le syndic devant être élu à la majorité absolue) ;

-          Empêchement du syndic élu (en cas de maladie ou décès, par exemple) ;

-          Non-renouvellement du syndic après la fin du mandat.

Parce qu’aucune copropriété (même les plus petites) ne peut être gérée sans syndic, en situation de carence de syndic, un copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour réaliser une élection. Sans majorité, le tribunal de grande instance peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire. Il est aussi possible de désigner un syndic bénévole composé de copropriétaires de l’immeuble.

Vous l’avez compris : parce que le syndic est chargé de l’entretien de l’immeuble et des travaux de copropriétés, c’est un organe important de la vie d’un immeuble. Toute demande de travaux (sauf petits travaux d’aménagement des parties privatives) doit nécessiter l’aval du syndic pour être acceptée.

Soumission des travaux en copropriété des parties communes et privatives à l’assemblée

Tous travaux qui modifient les parties communes doivent être autorisés par le syndic. Ainsi, en tant que copropriétaire, vous pouvez contacter votre syndic pour lui indiquer de porter cette demande de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée prochaine. Lors du jour J, cette demande doit être votée par l’ensemble des copropriétaires et sera autorisée si la majorité des voix est obtenue. Dans le cas où cette majorité n’est pas atteinte, il est possible de demander un nouveau vote au cours de la même assemblée ou d’une réunion future en prenant en compte, cette fois, la simple majorité des voix exprimées.

Pour certaines décisions plus importantes, l’autorisation ne peut être obtenue qu’avec, au moins, 2/3 des voix (double majorité).

À savoir : une autorisation de travaux en copropriété peut être soumise à condition. En effet, le syndic peut demander à un expert ou un architecte de contrôler la finalisation des travaux (sauf cas spécifique des parties privatives). De plus, même si les travaux sont autorisés par l’assemblée, ils peuvent toujours être contestés s’ils portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires ou au règlement de copropriété.

Dans le cas spécifique d’une copropriété avec travaux urgents, les travaux peuvent être réalisés avant d’avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée. Dans ce cas, il est possible de demander une ratification des travaux de copropriété a posteriori. Cela peut être une autorisation ou, au contraire, un refus. Dans ce dernier cas, le syndic peut demander d’annuler les modifications.

À ce moment, le copropriétaire concerné peut contester ce refus auprès du tribunal de grande instance. Le juge pouvant alors reconnaître l’aspect abusif du refus de l’assemblée ou bien la remise en état antérieur de la partie concernée.

À noter : la loi prévoit des travaux sans autorisation en copropriété avec prescription de 10 ans (ou 30 ans dans le cas d’une véritable appropriation des parties communes).

Travaux en copropriété, qui paye ?

Lorsque les travaux sont réalisés dans les parties privatives, c’est au copropriétaire concerné de s’occuper du financement. Pour les travaux dans les parties communes, il est possible de débloquer une partie du fond de travaux de copropriété de l’immeuble.

Ces fonds de travaux de copropriété sont alimentés par les copropriétaires grâce à différents appels de fonds. Dans certains cas, il est possible d’avoir recours à des provisions spéciales pour travaux de copropriété.

À noter : en cas de refus de payer des travaux de copropriété par un ou plusieurs copropriétaires, c’est au syndic de gérer ce problème financier. Seuls les copropriétaires qui étaient absents lors du vote ou qui ont marqué leur désapprobation peuvent bénéficier de facilités de paiement (échéance sur 10 ans).

Il est aussi intéressant de noter que certains travaux dans des copropriétés peuvent donner droit à des aides de l’État. Voici les principales :

•  Écoprêt à taux zéro : ce prêt peut faciliter la mise en œuvre de travaux d’économie d’énergie dans les copropriétés ou de travaux lourds.
•  TVA à 5,5% : en règle générale, l’application de ce taux de TVA spécifique est conditionnée par l’ancienneté de l’immeuble (plus de 2 ans) et concerne essentiellement les travaux d’isolation, Toutefois, si les travaux sont urgents ou s’ils concernent les parties communes des immeubles possédant plus de 50% de locaux d’habitation, cette notion d’ancienneté peut ne pas être prise en compte.
• Aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) : ces aides qui peuvent être collectives ou individuelles sont soumises à condition et peuvent aider au financement des travaux dans les parties communes ;
• Crédit d’impôt : pour bénéficier de travaux de copropriété déductibles des impôts, il faut que les installations concernent la mise en place d’équipements pour personnes handicapées ou âgées ou des travaux d’économie d’énergie (dans une résidence principale).

À charge des copropriétaires et/ou du syndic de faire la demande de ces différentes aides, en fonction des besoins. Dans tous les cas, si vous voulez en savoir plus sur votre copropriété et les fonds de travaux associés ou sur la répartition légale des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur, il convient de vous rapprocher de votre syndic et/ou de lire votre règlement de copropriété. Vous y trouverez aussi sûrement les horaires de travaux en copropriété ainsi que les honoraires du syndic de copropriété sur travaux.

Les raisons de choisir MV Valorisation pour vos travaux de copropriété

Parce que la signature du contrat avec l’entreprise chargée des travaux indique la validation du chantier, il convient de prendre le temps de choisir le bon prestataire. Généralement, il est nécessaire de réaliser une mise en concurrence des travaux en copropriété en demandant des devis à plusieurs entreprises.

Ainsi, si vous êtes situé en région parisienne ou à Paris, vous pouvez nous contacter dès à présent pour nous soumettre votre projet.

Fondée en 2008, notre entreprise générale de bâtiment accompagne les professionnels et les particuliers dans tous les chantiers de ravalement de façade, d’isolation extérieure et de rénovation intérieure. Nous sommes aussi spécialisés en travaux tous corps d’état pour la rénovation de bâtiment public.

Afin de vous garantir des travaux de haute qualité répondant spécifiquement à vos besoins, nous prenons le temps de bien comprendre vos attentes en prenant en compte votre budget. Puis, un interlocuteur unique vous accompagnera à chaque étape de vos travaux en copropriété.

De plus, il est intéressant de noter que nous sommes certifiés Qualibat RGE. Ce qui vous permet de profiter des aides financières de l’État présentées précédemment pour la mise en œuvre de vos travaux énergétiques.

Peu importe les matériaux utilisés dans la construction de votre copropriété, les besoins de rénovation et l’ancienneté de votre bâti, nous avons les capacités de le rénover aux meilleurs prix du marché, grâce à notre réseau de fournisseurs et partenaires agréés.

Vous voulez en savoir plus sur nos métiers, sur nos réalisations et/ou sur notre savoir-faire ? Que vous soyez un particulier ou un représentant de votre syndic de copropriété, nous sommes à votre disposition pour vous conseiller et vous proposer un devis détaillé et précis.

À votre tour, confiez la rénovation de votre copropriété à un spécialiste et profitez d’une prestation haut de gamme.